¿Quién debe pagar las reparaciones de las terrazas de los pisos de un edificio, constituido en régim

Los principales factores a tener en cuenta para determinar quien tiene que pagar las reparaciones de la terraza de uno de los pisos de la finca y quien es responsable de los daños ocasionados son por un lado, determinar si esa terraza es elemento común o privativo para lo que tendremos que acudir al título constitutivo de la finca y a sus estatutos, en relación a los artículos 396 del código civil y artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. En el caso de tratarse de un elemento común deberemos observar si esos estatutos o título constitutivo, determinan la forma o porcentaje en la que contribuyen la comunidad de propietarios y/o el dueño del piso que tiene la terraza para su uso y disfrute, en el importe de los gastos de conservación y mantenimiento de la terraza así como de las reparaciones de la referida terraza.

Por último es necesario determinar cual es el origen de los daños y saber si éstos e deben a una negligencia, falta de mantenimiento y conservación de la terraza por parte del propietario que la usa, o si se trata de una falta de mantenimiento y conservación por parte de la comunidad de propietarios de los elementos comunes, quebrando así lo establecido en el artículo 10.1ª a) de la Ley de Propiedad Horizontal. En cualquier caso es importante que un perito arquitecto técnico o superior haga un informe determinando el origen de los daños, incluyendo todos los factores que han provocado los mismos. Sentado el anterior análisis general, podemos concretar que:

A) La regla general es que la terraza es elemento común aunque sea de uso privativo de un piso, y por lo tanto es la comunidad la que tiene que encargarse de la conservación y mantenimiento de la misma, siendo responsable de los daños que se causen como consecuencia de su mal estado. Las reparaciones en este caso las debe pagar la comunidad de propietarios. Por todas, el extracto de la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 4çº, nº 10/2015, de 19 de enero, en el recurso 643/2013 en el que queda claro que “La comunidad es responsable de los daños producidos por una deficiente impermeabilización de la cubierta del edificio cuando esta es terraza de uso privativo

"... Por otra parte, como reconoce expresamente la representación de la Comunidad de Propietarios apelante y se consigna en la sentencia apelada, la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que se recoge en la sentencia núm. 402/2012 de 18 junio (RJ 2012\9318) señala que en los edificios sujetos a régimen de propiedad horizontal las terrazas son unos elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero cuando simultáneamente constituyen cubierta y formado del edificio se reputan elementos comunes por naturaleza, de suerte que no pueden convertirse en elementos de naturaleza privativa ( STS de 8 de abril de 2011 (RJ 2011, 3156) , RC 620/2007 ). En consecuencia, como ratifica la sentencia núm. 273/2013 de 24 abril (2013 \3497) el mantenimiento de la funcionalidad de la terraza como cubierta del edificio y, por ende, de la impermeabilización de la misma incumbe a la Comunidad de Propietarios y no al propietario de la vivienda que disfruta privativamente de la terraza.

El hecho de que la terraza tenga sólo acceso privativo no es óbice a esa consideración, porque, con arreglo al art. 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , el propietario está obligado a consentir la entrada a su piso o local para que se efectúen las reparaciones que exija el servicio del inmueble, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

Así las cosas, conforme al informe pericial aportado a las actuaciones a instancia del demandante no cabe reputar los daños sino a un defecto de impermeabilización, dada la reiteración de las filtraciones que no se relacionan, según lo acreditado, con un uso inadecuado de la terraza o con obras realizadas en la misma por parte de su propietario que puedan haber afectado a dicha impermeabilización, por lo que la sentencia ha de ser confirmada, al no concurrir error en la valoración de la prueba. ..."

También es interesante en este sentido la Sentencia 562/2010, dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 25ª, de fecha 19 de noviembre en el recurso 813/2009, en la que se establece que “La Comunidad debió prestar la diligencia necesaria para reparar las filtraciones producidas por la caída de agua de elementos comunes, que causaban daños en la terraza de la parte demandante, por lo que debe responder de los mismos” y la Sentencia 205/2010 de 28 de abril, dictada por la Audiencia Provincial de Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, en el Recurso 743/2009 en la que analiza que “la comunidad debe realizar las obras de impermeabilidad en la terraza al hacer ésta a su vez de cubierta del edificio”.

B) No obstante, en determinados casos el título constitutivo o los estatutos pueden establecer esa obligación de conservación y mantenimiento de dichas terrazas al propietario que las usa. Siendo en estos casos dicho propietario quien debe pagar las reparaciones.

Así lo establece, entre otras la sentencia de la Audiencia Provincial de Álava, sección 1ª, nº 342/2015, de 29 de septiembre, dictada en el recurso 414/2015 al recoger en sus fundamentos de derecho que “La terraza cubierta del edificio del local debe ser reparada por el propietario de este puesto que aun siendo elemento común, los estatutos establecen expresamente la obligación del propietario de cubrir los gastos de mantenimiento de dicho elemento y ... A tal efecto debemos señalar que el art. 9.1 a ) y e) LPH , entre las obligaciones de los propietarios, señala la de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas y la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble.

Lo que significa que la participación en los gastos generales será conforme a la cuota comunitaria sólo en el caso de que no exista una previsión especial, lógicamente de aplicación preferente.

Norma especial que el supuesto de autos existe, tanto desde la perspectiva de la naturaleza del elemento afectado por la necesidad de reparación, como desde la concreta distribución de los gastos comunitarios prevista en los estatutos.

El art. 6º de los estatutos comunitarios regula la naturaleza de las terrazas que sirven asimismo de cubierta a las lonjas, en los siguientes términos: " serán de la pertenencia privativa de cada propietario¿¿. para cada uno de las lonjas, las porciones de terraza, concretadas en la descripción de cada casa, y respectivamente correspondientes a las que pertenecen a la superficie de cada lonja, dada la configuración geométrica de ellas, proyectando en sentido vertical los planos que constituyen las paredes de la misma ."

Y por su parte el art. 11º de los estatutos comunitarios, regula el uso y cargas de las terrazas de la siguiente forma: " Teniendo en cuenta que las terrazas son anejo privativo e inseparable de los locales comerciales, sin poder edificar en las mismas ninguna clase de construcción, ni almacenar objetos de ningún género, los ocupantes de los pisos no tendrán acceso a la mismas, estando a cargo de los dueños de [los] respectivos locales su conservación y reparación, en la porción que les corresponda de acuerdo con lo establecido en el at. 6º de estos Estatutos "

Expresiones claras de que las terrazas, en la proyección vertical de los locales en sus propios límites físicos, constituyen elementos privativos, de donde los gastos correspondientes, según el art. 9.1 a) son de cargo del propietario del local. ..."

No podemos olvidar sin embargo que existen determinados casos en los que en el título constitutivo de la finca o en su estatutos se hace expresa referencia a que la conservación y mantenimiento de las terrazas será soportada al 50% entre la comunidad y el propietario que la usa. Por eso es importante analizar dicha escritura, y si se hace alguna alusión a las terrazas.

C) Pero, como veremos a continuación, cuando la terraza tiene carácter privativo, las reparaciones corren exclusivamente a cuenta del propietario del piso que tiene la terraza, y así lo establece entre otras la Audiencia Provincial de Valencia, sección 6ª, en su Sentencia531/2012, de 27 de septiembre, recurso 386/2012 al alegar que “Los costes de reparación de la terraza deben asumirse por los propietarios al tratarse de un elemento privativo”, tal y como se determina en el siguiente fundamento de derecho: "... Y, en la presente litis, es esencial la documental aportada, no se desprende el error del Juzgador, que puede apartarse de las conclusiones jurídicas que realiza el informe aportado por el demandante , que debe ceder ante la interpretación clara que efectúa la sentencia de declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal, "se reconoce en su página tercera que existen dieciocho viviendas independientes a las cuales y a las terrazas existentes sobre la última planta de cada uno de ambos lados se da acceso por una escalera y un ascensor, existiendo igualmente una planta de sótano con aparcamiento, y una planta baja para siete locales comerciales. Se señala expresamente que la vivienda ático, como la de los demandantes, se compone de vestíbulo, comedor-estar, cocina, galería con lavadero, cuatro dormitorios, terracita interior y terraza grande delantera, baño y aseo, y que linda por el fondo mediante terraza propia con la calle en proyecto. Igualmente, en cuanto al régimen de la comunidad, expresamente se establece que las terrazas pisables existentes una sobre la vivienda número veinte (la de los demandantes) y otra sobre la vivienda número veinticinco, que cubre el edificio, serán de uso exclusivo para las dieciocho viviendas de los pisos altos, siendo de cargo de sus propietarios las reparaciones necesarias para su conservación y entretenimiento. Las reparaciones u obras necesarias de mayor importancia, así como el nuevo pavimentado de las terrazas cuando fuere necesario, serán de cargo de todos los propietarios del inmueble con arreglo a sus respectivas cuotas.

La ausencia de semejante previsión para la terraza de la parte recurrente, que es descrita como "propia", hace que sea razonable la conclusión final de la sentencia, de que la reparación de la terraza controvertida debe ser asumida en solitario por sus titulares dominicales ..."

También la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria, secc 2ª, nº 395/2007 de 20 de junio, recurso 327/2006, que dota a la terraza el carácter de elemento privativo “según consta en el título constitutivo” se expresa en el mismo sentido al establecer que "... Se discute igualmente el carácter de la terraza como elemento privativo y al respecto ha de decirse que es el propio informe pericial el que pone de manifiesto que la superficie del título de los demandados incorpora los metros de terraza, por lo que tal circunstancia unida a que a la misma tan solo se accede por el piso de los demandados, al uso exclusivo de éstos sobre la terraza y a que en puridad no se trata de una cubierta por naturaleza del edificio permite concluir su carácter privativo cuando menos en el solado. El propio título habla de piso con terraza anexa lo que con arreglo al Art 3 a de la L.P.H . constituye elemento privativo. Procede por todo ello la desestimación del recurso. ..."

D) Dicho esto, y teniendo clara la consideración de elemento común o privativo que haya de darse a las terrazas de una finca en cada caso, lo que debemos entrar a estudiar es qué ocurre cuando los daños se hayan ocasionado por culpa o negligencia del propietario que usa la terraza, y a este respecto no cabe duda de que será dicho propietario quien tenga que correr con los gastos de reparación, tanto de la terraza como de los que haya ocasionado a terceros, lo que viene respaldado, entre otras, por la Sentencia nº 613/2012, de fecha 10 de octubre, dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, en el recurso 482/2011, al argumentar que:

“Las humedades ocasionadas por el agua caída de la terraza común son responsabilidad del propietario que tiene atribuido su uso al haberse acreditado que el atasco del sumidero se produjo por la falta de limpieza y mantenimiento del mismo. "... Nos parecen más fiables las declaraciones del perito y del secretario administrador cuando manifestaron que el atasco se produjo por falta de limpieza. Además, la pintura de las paredes, tanto de la medianera que se arregló por la Comunidad como la pared del sumidero, es una operación de mero mantenimiento, no se trata de una reparación estructural. En consecuencia, corresponde al propietario que tiene el uso y disfrute del la terraza, que es elemento común pero de uso exclusivo, el mantenerla en buen estado, obligación que en este caso no se cumplió. Tampoco cumplió, a través de su arrendatario, su obligación de mantener limpio el sumidero. Debe insistirse en que es claro que el sumidero no se taponó por residuos que hubiera podido dejar la lluvia caída, lo que corrobora que la limpieza del mismo no pueda catalogarse de eficiente y debida.

En consecuencia, es clara la responsabilidad de la parte demandada en tanto que ostenta el uso privativo de la terraza y a ellos compete que la misma se halla en condiciones idóneas y que no sea susceptible de ocasionar daño alguno por una deficiencia de mantenimiento. Ahora bien no puede apreciarse la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios cuando la terraza tenga carácter común, toda vez que la utilización privativa de la terraza y el hecho de que el suceso de autos ocurriera por un defecto de mantenimiento y limpieza de elementos obstructivos, que corresponde a la parte demandada y no como consecuencia de los elementos estructurales de la finca, determina la ausencia de responsabilidad de la Comunidad de Propietarios bajo cuya responsabilidad o competencia no se hallan ninguna de aquellas tareas. ..."

Esta obligación de reparación de la terraza al propietario que la usa, por existir una “falta de mantenimiento” imputable a éste se ve reforzada cuando los propios estatutos de la finca establecen de forma expresa que los propietarios de los pisos tiene la obligación de arreglo de las terrazas y así aparece reflejado en la Sentencia 607/2011, dictada por la Audiencia Provincial de Álava, secc 1ª de fecha 12 de diciembre en el recurso 538/2011 al esgrimir que “Ha existido una aplicación estricta de los estatutos, que proveen que los propietarios de los pisos primeros son los que tienen la obligación de arreglo de las terrazas. "... En nuestro caso los Estatutos de la Comunidad en su artículo primero establecen que quedan redactados conforme a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal , que en su artículo 10 viene a decir que será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. Los recurrentes alegan vulneración de estos preceptos, considerando que al ser las terrazas elementos comunes las filtraciones deben repararse por la Comunidad, sin embargo, no tienen en cuenta lo que disponen los Estatutos de la Comunidad, que, como hemos dicho es norma preferente.

En referencia a la reparación de los elementos comunes, y en concreto de esta terraza, el artículo cuatro de los Estatutos determina que los gastos que se originen por arreglo, conservación y entretenimiento de las terrazas existentes en el patio de luces, serán satisfechos en la proporción de un cincuenta por ciento por el usuario y el cincuenta por ciento restante por el propietario del local en la planta baja, cada uno en su parte correspondiente.

En base a esta cláusula la Comunidad de Propietarios alegaba en su escrito de contestación que la reparación de las terrazas exigida por los actores debe repararse por los propietarios de las lonjas y por los de los pisos primeros en proporción al cincuenta por ciento. La sentencia de instancia argumenta que las terrazas han quedado identificadas por todos los peritos como el lugar u origen de tales filtraciones, por mucho que sean de uso privativo de los propietarios de la planta primera (así atribuido en la declaración de obra nueva que se aporta como documento nº 1 de la contestación a la demanda, llevada al Registro de la Propiedad, de acuerdo al artículo 5 LPH ), son elementos comunes, que se constituyen en cubierta de los locales o lonjas de la planta baja, y todo ello, de conformidad al artículo 396 CC , al artículo 3 de los Estatutos ( artículo 5 LPH ), y al indicado título constitutivo.

Los pisos primeros de dicho edificio tiene salida a las terrazas comunitaria, que son de uso privativo, al estar atribuido el mismo íntegramente a los propietarios de los pisos de la planta primera en la declaración de obra nueva del edificio (doc. nº 1 de la contestación). La terraza sirve a su vez de techo de las lonjas. En los Estatutos queda claro que son los propietarios de los pisos primeros y los de las lonjas quienes tienen la obligación de arreglo de las terrazas, en consecuencia, no procede estimar el motivo de recurso, no ha habido vulneración del art. 369 CC ni del art. 10 LPH , sino aplicación estricta de lo establecido en el art. 4.c) de los Estatutos, debiendo analizar a continuación el origen de las filtraciones. ..."

La causa de las filtraciones esta en la falta de mantenimiento que deben ser comprendidas dentro de la obligación de arreglo de las terrazas que los estatutos imponen a los propietarios de los primeros pisos y no a la Comunidad

"... En el caso que nos ocupa todos los peritos convienen que si se hubieran llevado a cabo unas mínimas labores de mantenimiento, esto es, la reparación de los cristales rotos de los lucernarios, y de las fisuras del pavimento bituminoso que conforma la solera en su encuentro con la barandilla y con los paramentos verticales, no se hubieran producido las humedades. El perito Don. Oscar considera que hubiese bastado con que las labores de mantenimiento se hubieran realizado cada diez años, y su coste hubiese sido muy reducido. El perito Don. Braulio corrobora esta afirmación, considera que un arreglo ordinario cada cierto tiempo hubiese evitado las humedades, que no son consecuencia de deficiencias estructurales o patológicas propias del edificio sino de la naturaleza de los diferentes elementos que se encuentran al albur de inclemencias meteorológicas. Nos hemos referido en profundidad a las aclaraciones de este perito porque nos parecen las más objetivas, declaró con seriedad en el acto de juicio, y consideramos, al igual que el juzgador, que sus conclusiones son acertadas, tienen lógica y coherencia, si los propietarios hubiesen realizado labores de conservación adecuadas en la terraza no se habría llegado a este estado tan deplorable. Precisamente por estar a la intemperie, las terrazas necesitan mayor mantenimiento. En cambio, no nos parece imparcial el perito Sr. Romeo , aunque la terraza necesite una reparación integral como dice debe tenerse en cuenta que se ha llegado a esta situación por la pasividad de los propietarios obligados a realizar el mantenimiento y conservación.

En conclusión, la causa de las filtraciones son los daños que sufren los lucernarios y la solera superficial de la terraza, y que derivan de la falta de mantenimiento de dichos elementos, labores de mantenimiento que como estima el juzgador de instancia, son de carácter ordinario, y deben entenderse comprendidas dentro de la obligación de arreglo de las terrazas que impone el artículo cuarto de los Estatutos y cuyo coste distribuye la cincuenta por ciento a los propietarios de las lonjas junto a los de los pisos primeros. No sería correcto imputar la responsabilidad a la Comunidad cuando durante cuarenta años estos propietarios no han actuado de forma correcta ni han hecho unas labores mínimas de mantenimiento. ..."

E) Mención aparte merece el supuesto en el que puede apreciarse responsabilidad privativa pactada respecto a daños de humedades causadas por terraza común de uso privativo, de tal forma que aún siendo elemento común la terraza, existe un PACTO mediante el cual el propietario del piso que la usaba se comprometió a efectuar los arreglos a cambio del uso, a pesar de que le hubiera correspondido a la comunidad de propietarios. En este supuesto, la Sentencia 414/2005, de fecha 25 de noviembre dictada por la Audiencia Provincial de Asturias, Oviedo, en el recurso 444/2005 condena a la reparación a dicho propietario, (que no puede ir contra sus propios actos) estableciendo que "... llevaría a la conclusión pretendida por la apelante, esto es, que la responsabilidad recaería en la comunidad de propietarios, siendo quien debería abordar la reparación e indemnizar el daño, mas no podemos soslayar que el 10-10-88 se celebró una junta extraordinaria de dicha comunidad en la que la demandada, a cambio de la concesión del uso exclusivo de la azotea, se obligó a la reparación de la cubierta de la cuarta planta (que no podía ser sino la terraza) corriendo de su cuenta todas los gastos originados por la reparación. Así pues, dicho pacto, que fue suscrito por unanimidad de los asistentes a la Junta, no puede sino interpretarse en el sentido de la asunción por parte de Doña Melisa de la obligación de costear las obras precisas para el arreglo de la cubierta (terraza), sin que se consignase otra cosa, por lo que ha de entenderse tal obligación sin límite ni cortapisa, como tampoco se señaló respecto a la contrapartida por ella solicitada. Quiere esto decir que el demandante, lógicamente conocedor de tal pacto e interesado en su cumplimiento al ser miembro integrante de la comunidad, dirigió su acción frente a quien venía obligada a su cumplimiento en cuanto responsable de la reparación en el punto concreto a que la litis se refiere y, por ende, de los daños causados. ..."

Como vemos, el tema de la reparación de daños en las terrazas de un edificio está sujeto a constantes conflictos y litigios en los que normalmente debe intervenir un perito, a los fines de fijar el origen de esos daños. Ahora bien, este conflicto llega a su cima cuando el propietario del piso que usa la terraza realiza en la misma, de motu propio y sin conocimiento ni consentimiento de la comunidad de propietarios de la que forma parte, las reparaciones que estima convenientes, pretendiendo a posteriori imputar el coste de las mismas a la citada comunidad de propietarios. Entendemos que es un tema de interés que será objeto de análisis aparte, en otro de nuestros artículos jurídicos.