El Contrato de Arras - Modalidades

En la compraventa de inmuebles es habitual firmar un previo contrato de arras que consiste en la entrega por parte del comprador de una cantidad determinada de dinero para garantizar el cumplimiento del contrato. Por lo que se refiere a ese importe, no existe ningún precepto legal que exija o determine la cantidad que debe abonarse para garantizar la compraventa, lo normal… 10%, 15%, 20% del precio de la compraventa… cualquier porcentaje o cantidad que acuerden las partes.

Ahora bien ¿qué ocurre cuando por incumplimiento de alguna de las partes, no se lleva a efecto la compraventa garantizada mediante el contrato de arras?

- Pues bien, las consecuencias del incumplimiento dependerán del tipo de contrato de arras que se haya suscrito. Y ello porque como vamos a ver, existen tres modalidades de contratos de arras cuya finalidad es diferente y por lo tanto los efectos de su incumplimiento también serán diferentes.

Teniendo en cuenta que según viene establecido en las Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, 485/2014, de fecha 23 de septiembre, dictada en el recurso 1978/2012, o la de fecha 21 de marzo de 2012, establecen que "... Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454", veremos que las consecuencias de haber suscrito un contrato de arras u otro son distintas. Así, si nos encontramos ante un contrato de “Arras Confirmatorias” (artículo 1.124 Código Civil) debemos tener claro que al ser su finalidad “reforzar” la existencia del contrato, constituyendo una señal, una prueba de su celebración o bien representando un principio de ejecución por lo que la parte perjudicada por el incumplimiento podrá exigir o el cumplimiento del contrato, quedando dicho importe como parte del precio, o la resolución del contrato, solicitando indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento. En este sentido reseñamos, entre otras la Sentencia 79/2015, de fecha 19 de marzo, dictada por la Audiencia Provincial de Cáceres, en el recurso 53/2015 en la que se aprecia que “el documento firmado por las partes era un verdadero contrato de compraventa, y la cantidad entregada como arras era parte del precio y al tener el carácter de confirmatorias no permiten desistir del contrato y establece que ... Tal y como se declara en la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 22 de Septiembre de 1.999 , las arras confirmatorias actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta ( Sentencia de 25 de Marzo de 1.995 ). En Sentencia de fecha 20 de Mayo de 2.004 , el Alto Tribunal ha establecido que las arras confirmatorias son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, y, finalmente, en Sentencia de fecha 31 de Mayo de 2.002, ha señalado el Tribunal Supremo que las arras son confirmatorias en cuanto acreditan la perfección de la compraventa y constituyen parte del precio. ..."

En el caso del contrato de “Arras Penales”, hemos de saber que su finalidad es garantizar el cumplimiento del contrato por lo que en caso de incumplimiento se establece la pérdida de la cantidad entregada (si quien incumple es el comprador), o la devolución doblada de dicho importe (si quien incumple es el vendedor).

Por lo tanto, ante el incumplimiento de cualquiera de las partes, en el contrato de arras penales, esa cantidad que se entrega en concepto de arras no se entiende como parte del precio sino como una cláusula penal como si se tratase de una indemnización por daños, salvo que se haya pactado otra cosa (art. 1.152 CC). Pero además de esa penalización, se puede reclamar que el contrato sea efectivamente cumplido.

Por último tenemos el contrato de “Arras Penitenciales” (artículo 1.454 Código Civil) en la que se otorga a las partes la opción o posibilidad de desistir del contrato, mediante la pérdida del importe entregado (en el caso de que no se lleve a cabo la compraventa por culpa comprador) o la restitución doblada de dicho importe (en el caso de que no se lleve a efecto la compraventa por causa imputable al vendedor), de tal forma que con este pago por la parte que incumpla se extingue la obligación y el contrato. Hacemos mención aquí a la Sentencia 213/2015, dictada por la Audiencia Provincial de Alicante, Sec. 8ª, en fecha 8 de octubre que atribuye a las arras carácter penitencial por lo que “una vez que el comprador desistió, este quedó resuelto, sin que ahora pueda instar la resolución judicial al ya haber devenido ineficaz en virtud de su propio desistimiento”.

Si bien esta modalidad de arras es la habitual, es importante destacar que, sin embargo, este contrato de arras penitenciales tiene un carácter excepcional, es decir que para su aplicación “no debe quedar ninguna duda de que ésta era la voluntad de las partes” y exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales, pues de lo contrario se entendería que el importe entregado constituye un simple anticipo a cuenta del precio de la compraventa y para que las arras se consideren penitenciales, hay que expresar que son de este tipo. Solo cuando consta en el contrato de una manera clara y evidente el carácter penitencial, se habrá de considerar que las arras lo tienen.

En este sentido se expresa la Sentencia 401/2012, dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, de fecha 20 de julio, sec.25ª, que aclara que las arras entregadas se califican como "penitenciales" por venir así definidas contractualmente "... En el presente caso, sin embargo, en la cláusula o estipulación segunda, obrante en el folio 27 de autos, del contrato de reserva de compraventa de 2 de noviembre de 2006, se califica a las arras entregadas como "penitenciales" al margen de que las mismas sirvieran también como señal y parte del precio tal y como figura luego en el folio 28, documento de señal sobre la venta del inmueble, en el que se recoge la cantidad entregada como parte del precio. Por lo tanto deben ser calificadas como tales, por venir así definidas contractualmente ..."

"... Y, teniendo en cuenta la referencia de la doctrina expuesta y mediante la lectura de los documentos contractuales, que figuran unidos a los folios 26 a 29 de autos, resulta que la relación de hechos probados que consta en el Antecedente de Hecho cuarto de la sentencia recurrida, no fue desvirtuado de contrario, por lo que también por esta vía deductiva, las arras fueron penitenciales, formando parte del precio convenido de compraventa y quedando supeditado al cumplimiento del contrato, lo que no se hizo por los vendedores, con carácter previo, quienes debían tener la titularidad registral del local litigioso, por lo que no podían, mientras no la obtuvieran, exigir a los compradores, su obligación de pagar el resto del precio antes de firmar la escritura, como venía así convenido en el contrato de reserva de compraventa de 2 de noviembre de 2006. Además la demanda fue interpuesta por los futuros compradores, evidenciando esta prioridad temporal, siendo precisa la titularidad inequívoca de quienes pretendían vender el bien inmueble. En consecuencia, no puede estimarse el motivo de la apelación por supuesta falta de resolución de la falta de legitimación pasiva de los demandados, ni por falta de suficiente motivación, porque dicha excepción está vinculada al fondo del asunto controvertido, y quedó resuelta al ser decidido éste, pues la necesidad de interpretación restrictiva de la institución de las arras o señal se confirma con la circunstancia de que en dichos documentos se consigna el precio del local, cuya compraventa se proyecta, y con la circunstancia de que en el contrato de señal simultáneo a la compraventa se hace mención de la cantidad en cuestión, que razonable y forzosamente tiene que entenderse como parte del precio adelantado para la compra del local, puesto que para la existencia de los contratos se necesita el elemento imprescindible del acuerdo sobre el precio y las arras; cualquiera que sea su especie tiene que referirse a un contrato en el que se especifique tanto el objeto de la compraventa, como el precio, por quienes pueden vender la cosa. ...”

Lógicamente entendemos que el contrato de arras debe redactarse con absoluta claridad, para prevenir cualquier problema que pueda originarse posteriormente como consecuencia del incumplimiento de alguna de las partes.